主题：2012年江门大户型成交遇冷 刚需撑房地产市场

江门房地产市场前经历了前三季度房地产市场快速探底、全面回暖和年末的市场震荡整理期，最终2012年全年商品房的成交均价以5860元收官。2012年江门楼市总体先抑后扬，而住建局更预计，2013年将延续“扬”的趋势。

上半年量价齐跌 下半年连创新高

从江门住建局发布的数据可知，2012年，蓬江、江海区批准40个房地产开发企业预售商品房项目共40个，比去年增加8个；其中新开盘项目16个，比去 年增加4个，商品房的供应趋于稳定。受严厉的调控政策以及2011年下半年至2012年一季度低迷的销售量影响，2012年江门房地产开发企业纷纷减少开 工量，放缓工程周期，使商品房开发投资各项指标同比均出现回落。

年内各月成交量总体呈现先抑后扬、稳步递增的态势。2012年一月份 跌至冰点，江门楼市以3年来的单月新低惨淡开局，商品房开发投资额同比下降一成，新开工面积同比下降四成，行业投资和开发热度明显减退。2012年上半 年，蓬江、江海区共完成商品房开发投资合计22.66亿元，同比下降10.0%，其中住宅投资15.56亿元，同比下降29.7%；新开工面积56.3万 平方米，同比下降41.3%，其中住宅34.42万平方米，同比下降43.0%；竣工面积40.09万平方米，同比下降37.1%；施工面积472.31 万平方米，同比增长1.6%。

二月起，市场在降价促销和政策微调两大因素影响下震荡回升，逐步回暖，带动连续两个月的成交量出现明显 回升。四月份回暖势头暂歇，五月份成交量再次上升，创去年8月以来的新高。下半年各月成交套数呈“稳升”的趋势，九月开始到年末则在高位一直维持相对稳定 的成交量。10月再创新高，两区一手住宅网签968套。

小户型得益刚需 江海区偏爱轻轨

业内人士分析，2012年，江门主城区市场成交量回升主要得益于刚需的释放。在供应结构上，江门市大户型成交遇冷，144平方米以上的成交比例则由去年 的23%下滑到今年的15%。中等偏小户型最受市场青睐，且比例有所扩大。面积在90至144平方米之间的供应套数比例占由去年的50%上升至今年的 58%，其中又以中等偏小户型(90-120平方米)的供应比例增加较快。

在区域上，江海区取代北新区成为供应的核心区域。与往年相 比，今年江海区的供应量大幅增加，套数比例达45%，其中又以城轨站附近和外海西江边的供应较为集中。受制于可开发土地减少以及存货的压力，传统热点区域 北新区的供应比例仅占不足三成，城区的供应比例也下滑至不足一成。江门市房地产行业协会秘书长叶泽权认为，江海表现十分抢眼得益于广珠轻轨通车，加上蓬 江、江海两地交通越来越便利。同时，江海区临近中山古镇，中山人购房比例增多，受外地户籍购房者相对集中的江海区成交比例大幅增加影响，本市户籍购房者的 比例继续萎缩，前三季度本市购房者比例(61%)比上半年(62%)和一季度(63%)有轻微下降。

“五”字头贯穿整年 “六”和“七”渐成主流

房价是市民最关心的问题，三季度江门楼价已呈微涨趋势。最高点1-9月5827元和最低点1-2月5688的差距仅有139元。蓬江、江海两区的月度价 格最低点出现在6月份的5702元，7月到10月都维持在5900元左右，10月份平均价为5911元，变化幅度不大，价格总体保持稳定，12月，蓬江、 江海区新建商品住宅网签加权平均价6008元，1-12月累计商品住宅均价则为5860元。

2012年江门市房价单价为“五字头”的住宅是市场成交的主流，比例超过四成。单价六字头的也开始逐步被市场接受。大部分“豪宅”的销售则明显放缓，单价超7000的成交比例比去年大幅减少。

江门市住建局分析，2012年，在国内经济放缓和房地产调控从紧的双重背景下，江门市房地产市场开发投资缓中趋稳，交易量逐渐恢复，供求维持相对平衡， 房价小幅回调。预计2013年，行业持续好转将带动投资额和建设量稳中有升，供应量有所加大，产品和需求渐趋多元化，房价可能会出现结构性的温和上涨。